Si l’investissement immobilier est une aventure locative dans laquelle se lancent de nombreux propriétaires, c’est parce qu’il apporte une rentabilité à condition de respecter certains critères vis-à-vis du logement.
Qu’est-ce-que la valeur locative d’un bien immobilier ?
Dans la location de logement, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un autre bien de nature immobilière, chaque habitation possède une valeur locative (également appelée valeur cadastrale). En effet, cette valeur représente le montant annuel de la totalité des loyers perçus par le propriétaire dans le cas où son logement est habité 365j/an, dans les conditions classiques du marché immobilier. On retrouve la valeur locative dans tous les types de biens immobiliers : habitation, local professionnel, local commercial ; elle définit également le prix de base des impôts locaux pour les propriétés particulières telles que les terrains à bâtir, les terres agricoles, les forêts, etc.
Pourquoi réaliser le calcul de la valeur d’un bien locatif ?
Modifiable tous les ans selon les modifications apportées à l’habitat (travaux, changements décoratifs), la valeur locative regroupe 2 objectifs distincts. D’une part, elle permet au propriétaire du bien d’obtenir une sorte de référence pour fixer le prix (hors charges) de son loyer auprès d’éventuels locataires ; dans le cas d’un loyer trop faible, il peut prendre la décision d’aligner son prix à celui du marché immobilier afin d’améliorer sa rentabilité locative. En plus d’être une aide dans l’estimation du loyer, la valeur locative permet à l’administration fiscale (Trésor Public) d’estimer le montant des impôts locaux dont le propriétaire du logement sera redevable. Logiquement, plus la valeur locative d’un bien immobilier est élevée, plus le prix de la taxe foncière l’est aussi.
Les critères d’estimation de la valeur locative
Pour déterminer une valeur locative cadastrale fiable, il est nécessaire de faire appel à plusieurs professionnels de l’immobilier : une seule agence immobilière ne sera pas en mesure d’estimer avec certitude la valeur du bien locatif et pourrait être source d’une perte de rentabilité. Pour les plus courageux, il est possible de réaliser soi-même l’estimation de la valeur locative d’un logement, à condition de respecter la loi, et plus précisément les dispositifs inscrits dans l’article 324 de l’annexe 3 du Code Général des Impôts. L’avantage des professionnels est qu’ils disposent d’outils informatiques particuliers permettant d’apporter une simulation rapide de la valeur locative grâce à des données à inscrire directement dans leur logiciel.
Pour calculer ce taux, il faut multiplier la surface exacte de l’habitation par un tarif spécifique, déterminé par 9 paramètres distincts. Parmi eux, on retrouve la catégorie du logement, de l’habitation de luxe au logement détérioré, mais aussi la surface totale des pièces (annexes comprises) et des dépendances, l’importance du logement, le degré d’entretien, la présence d’un ascenseur, l’environnement auquel il est exposé (gênance sonore, voisinage, travaux, etc), ainsi que les équipements du logement en termes de confort (gaz, électricité, tout-à-l’égout, chauffage central, etc).
À noter que lors du calcul de la valeur locative, chaque recoin du logement est comptabilisé, ce qui fait que la surface retenue est souvent supérieure à celle de la surface habitable. De plus, côté éléments de confort de l’habitation, on traduit chaque espace en m² qui s’ajoute à la surface du bien locatif en question. Par exemple, une baignoire comptabilise 5 m² tandis que le gaz apporte 2 m². Ce taux est susceptible d’évoluer chaque année, car c’est l’État qui y apporte une réévaluation en fonction du taux d’inflation de l’année passée. Étant évolutive, la valeur d’un bien locatif est susceptible d’être revue à la hausse ou à la baisse, davantage en cas de travaux d’aménagement ou de rénovation qui apportent une valeur notable dans le rendement de la résidence immobilière.